須取得一按銀行同意
正規的二按必須經一按銀行同意。未經同意擅自做二按，一經發現可構成違約。
服務 · 業主貸款
物業按揭及業主貸款：以物業整合卡數及高息債務前，先看清 DSR、按揭成數與風險。
私樓、村屋、補地價及未補地價之公屋居屋均可納入討論，但條件差很遠。擔心未能通過供款與入息比率（DSR）？泓睿顧問可以先為您安排估價及財務分析，說明物業的融資空間，再度身訂造方向。
泓睿角色：先做估價分析，說明市場定位，再引薦合資格之持牌機構或銀行家跟進申請。本公司不放債、不做按揭批核，亦不是地產代理。
很多業主同時有卡數、私人貸款甚至二線財務欠款，卻沒有想到手上的物業可能是整合債務的工具；亦有業主急於借錢，未計清楚就做二按，結果令物業承受風險。本頁把業主貸款的規則、物業類型差異與風險一次講清楚，助您在債務咨詢前先有完整輪廓。
名詞解釋
業主貸款、轉按、加按、二按，有甚麼分別？
這幾個名詞經常被混用，但對利率、受償次序及風險影響很大。
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業主貸款
泛指以物業作抵押向銀行或持牌財務機構借款。因有抵押品，利率一般低於無抵押私人貸款，常用於整合卡數及高息債務。
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轉按
把現有按揭由一間銀行轉到另一間，可能取得較低利率或套取額外資金。新按揭仍須符合按揭成數及 DSR 要求。
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加按
在原有按揭銀行增加貸款額，套取部分物業增值空間。銀行會重新評估估價、入息及 DSR。
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二按
物業已有一按的情況下，再以同一物業向另一機構借第二筆貸款。二按機構的受償次序排在一按之後，因此利率通常較高，而且須先取得一按銀行同意。
最新規則
按揭成數及供款與入息比率（DSR）上限。
按揭成數上限：七成
根據《行政長官 2024 年施政報告》，金管局放寬住宅物業按揭貸款條件：不論物業價值、是否自用或公司持有，以及買家是否首置，按揭成數上限一律調整至七成；非住宅物業亦調整至同樣水平。
DSR 上限：五成
供款與入息比率上限一律調整為五成。DSR 是指每月總債務供款（包括按揭、私人貸款、清數貸款等）佔每月入息的比例。
壓力測試：已暫停
按揭「假設利率上升 200 基點」的壓力測試要求，已於 2024 年 2 月 28 日起暫停實施。個別銀行仍可能進行內部風險評估。
銀行與持牌放債人的分別
上述按揭成數及 DSR 指引，一般適用於銀行等受金管局監管的認可機構。持牌財務機構批出的業主貸款，會按其自身審批準則評估，但仍須遵守第163章《放債人條例》：法定實際年利率上限為 48%，超過 36% 會被推定為敲詐性交易。
按揭保險計劃
經按揭保險計劃承造的高成數按揭，成數及條件另有規定，與一般銀行按揭不同，申請前應向銀行確認。
以上規則可能隨金管局政策調整，請以金管局及相關機構最新公布為準。
財務分析例子
DSR 怎樣計？一個簡單例子。
以下為說明用的假設數字，實際計算方法以個別銀行為準。
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假設情況
業主每月入息 $30,000，DSR 上限五成，即每月總債務供款上限約 $15,000。
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現有負債
原有按揭每月供款 $9,000，另有多張卡數每月只還 Min Pay 合共約 $5,000，私人貸款每月 $3,000，總供款 $17,000，已超過 $15,000。
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為何會「過唔到 DSR」
即使物業有足夠估價空間，如每月總供款已超過入息五成，銀行一般難以批出新增貸款。
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可以怎樣處理
可能需要先處理部分卡數、調整還款期數、加入有收入的聯名業主，或改由持牌財務機構評估。哪一個方向可行，要做完整財務分析才能判斷。
卡數只還 Min Pay 時，最低還款額一般為結欠約 1% 至 5%（部分銀行另加當期利息及費用）。銀行計算 DSR 時對信用卡欠款的處理方法各有不同，應以個別銀行為準。
物業類型
物業類型，只是討論起點。
私樓、村屋、已補地價與未補地價的公屋居屋，條件差很遠：業權、轉讓限制、估價與銀行接受程度都不一樣。「均可納入討論」不代表每一間機構都會批，實際批核由合資格持牌機構或銀行決定。
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私人住宅物業
條件相對直接，主要按估價、按揭成數、DSR 及信貸紀錄評估，是業主貸款及轉按最常見的物業類型。
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村屋及丁屋
以私人農地透過建屋牌照方式興建的丁屋，落成 5 年內轉讓須補地價，滿 5 年後一般可自由轉讓；以私人協約或換地方式興建的丁屋，轉讓限制屬永久性，轉讓前須補足地價。村屋估價及業權較複雜，銀行提供的按揭成數一般較低。
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未補地價居屋及公屋
根據房委會資料，業主如欲在尚未繳付補價的情況下把資助出售單位按揭或重新按揭（加按），必須事先獲房屋署署長批准，署長會按情況訂出條件。
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已補地價資助房屋
補地價後一般可在公開市場自由轉讓，按揭安排較接近私人物業，但仍需以實際估價及銀行政策為準。
村屋、丁屋及資助房屋的業權及轉讓限制，必須由律師按個別地契及文件確認。
聯名物業
聯名物業申請業主貸款，要注意甚麼？
若物業是聯名，通常需要所有業主同意，並一併看每位業主的收入、負債與意願。另一位業主的收入可能有助通過 DSR，但亦會令對方一同承擔貸款責任。
陳小姐的個案正是如此：她的卡數與外債約 48 萬，收入不穩定，信貸評級已跌至 H，但與丈夫有一個聯名物業。經估價及分析後，成功申請業主貸款 50 萬，把多筆供款歸一。個案只供說明，不是保證。
家人溝通
聯名業主需要一起考慮的問題。
- 貸款用途是否清楚，例如只用作清還高息卡數
- 每月供款由誰負責
- 如其中一方未能供款，如何處理
- 日後出售或轉讓物業時的安排
- 雙方的信貸紀錄及現有負債
風險提示
二按的風險：借之前必須知道的四件事。
違約的後果
銀行有權要求提供額外抵押或擔保人、提高按揭利率，甚至要求即時清還欠款。
利率較高
二按機構受償次序排在一按之後，承受較高風險，利率通常高於一按。
最壞情況
如未能償還一按或二按，貸款機構可收回物業出售或拍賣（銀主盤）；出售後仍不足清還的欠款，債權人可追討甚至提出破產呈請。
如債務已明顯超出還款能力，用物業借貸只會把風險轉移到物業上。此時應同時比較IVA / DRP 債務重組及破產等選項。
好處
為何有業主會用物業處理卡數？
- 利率一般較低：有物業作抵押，利率一般低於無抵押私人貸款及信用卡循環利息。
- 財務整合：把多張卡數、私人貸款及二線財務歸一，只需管理一筆供款。
- 還款期較長：可分攤每月供款，減輕短期現金流壓力。
- 信貸評級偏低時的另一條路：當無抵押大額清數難以獲批時，物業抵押可能是另一種評估方式。
代價
以物業清數，要計清楚的代價。
- 總利息未必較少：短期債務變成多期還款的長期債務，期數越長，總利息可能越高。
- 物業承受風險：未能供款，物業可能被收回。
- 不解決消費習慣：清數後如繼續簽卡，負債會再次累積，而物業已經抵押。
- 其他費用：估價、律師及手續費等，應計入總成本。
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01
初步查詢
說明物業類型、是否已有按揭、大約負債金額及每月供款。無需身份證，無需密碼。
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02
安排估價
顧問先安排估價，說明物業的市場定位及大約融資空間。估價由第三方專業人士或機構進行。
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03
財務分析及 DSR 評估
於中環會客室面談約一小時，整理所有負債、計算每月總供款及 DSR，評估業主貸款能否真正減輕負擔。
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04
比較方向
比較業主貸款、轉按、無抵押清數及債務重組等選項的總成本與風險，由您決定。
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05
引薦持牌機構或銀行家
按您的選擇，引薦合資格之持牌機構或銀行家跟進申請。估價、按揭條款與放款均由第三方獨立決定。
面談準備
業主貸款諮詢，建議帶備的資料。
- 物業地址及業權資料（如有樓契副本）
- 現有按揭的最新供款紀錄及結欠
- 入息證明：糧單、銀行入數紀錄或稅單
- 所有信用卡月結單及私人貸款信
- 聯名業主的收入及負債資料（如適用）
- 資助房屋：補地價狀況資料
借貸安全提示
- 只向持牌放債人或認可銀行申請，可透過公司註冊處電子服務網站查閱放債人登記冊。
- 放債人廣告須清楚展示「放債人牌照號碼」。
- 任何人要求先付「手續費」「中介費」才可申請，應提高警覺。
- 不要交出網上銀行密碼、提款卡或一次性驗證碼。
更多提示見借款人保障提示。
現時銀行住宅按揭的按揭成數及 DSR 上限是多少？
根據《行政長官 2024 年施政報告》，金管局已放寬住宅物業按揭貸款條件：不論物業價值、是否自用或公司持有，以及買家是否首置，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。另外，按揭假設利率上升 200 基點的壓力測試要求已於 2024 年 2 月 28 日起暫停。
業主貸款與二按有甚麼分別？
業主貸款泛指以物業作抵押的貸款。如物業已有一按，再以同一物業借第二筆貸款即屬二按，二按機構的受償次序排在一按之後，利率通常較高。如物業沒有按揭，以物業向機構借款則屬一按性質的業主貸款。
做二按需要一按銀行同意嗎？
需要。正規的二按必須經一按銀行同意；如未經同意擅自以物業申請二按，一經發現可構成違約，銀行有權要求提供額外抵押或擔保人、提高按揭利率，甚至要求即時清還欠款。
未補地價的居屋可以申請業主貸款或加按嗎？
根據房委會資料，業主如欲在尚未繳付補價的情況下把資助出售單位按揭或重新按揭（加按），必須事先獲房屋署署長批准，署長會按情況訂出條件。因此可行性與已補地價物業及私樓大不相同。
丁屋滿 5 年就一定毋須補地價嗎？
不一定。以私人農地透過建屋牌照方式興建的丁屋，落成 5 年內轉讓須補地價，滿 5 年後一般可自由轉讓；但以私人協約或換地方式興建的丁屋，轉讓限制屬永久性，轉讓前須補足地價。實際情況須由律師按個別地契及文件確認。
以業主貸款清還卡數有甚麼風險？
以物業作抵押的利率一般低於無抵押貸款，但短期高息債務會變成長期物業抵押債務，總利息未必較少；如未能供款，物業可能被收回拍賣，成為銀主盤，出售後仍不足以清還的欠款，債權人可追討甚至提出破產呈請。
以上僅為一般方向參考，不構成法律或財務意見。您的實際情況，需要見到具體資料後方可判斷。
